Kumköy, Kilyos'un resmi mahalle adıdır; Sarıyer'in kuzeyinde orman ve Karadeniz'in bir arada hissedildiği bu bölge, sınırlı arzı nedeniyle yazlık ve konut alıcısının dikkatini çeker. Bu yazıdaki her rakamı 5 Eylül 2026'da iki bağımsız kaynaktan okudum: Emlakjet'in Kumköy mahalle sayfaları ve Century 21 Türkiye'nin Kumköy listesi. Rakamlar ilan bedelidir, gerçekleşen satış değildir.
Kumköy Satılık Yazlık Piyasasında 2026 Görünümü
Portal envanteri incedir. Emlakjet'in 5 Eylül 2026 tarihli Kumköy satılık villa sayfasında tek ilan vardı: 3+1, 165 m², deniz manzaralı, 29.000.000 TL. Century 21 Türkiye'nin aynı gün Kumköy listesinde iki kayıt duruyordu: havuzlu butik sitede 4+2, 198 m² müstakil villa 36.500.000 TL ve Marenegro'da deniz manzaralı havuzlu 7+1, 380 m² ikiz villa 78.500.000 TL (Century 21, 5 Eylül 2026).
Üç ilandan ortalama çıkmaz; bu yüzden Kumköy için bant değil, ilanları tek tek veriyorum. Görünen yapı şudur: manzarasız ve küçük villa 29.000.000 TL ile 36.500.000 TL arasında, deniz manzaralı büyük villa 78.500.000 TL seviyesinde (Emlakjet ve Century 21, 5 Eylül 2026).
Emlakjet bölge endeksi 5 Eylül 2026'da Kumköy villa metrekare değerini 159.333 TL ve yıllık değişimi yüzde 34,7 olarak veriyordu; Sarıyer geneli 158.014 TL ile yüzde 13,6 idi (Emlakjet endeksi, 5 Eylül 2026). Endeks Emlakjet'in geçmiş ilan verisinden hesaplanır; o gün sayfada duran tek ilandan değil.
Kumköy Ev Fiyatları ve Konut Türlerine Göre Konumlama
Kumköy'de bedeli belirleyen ilk etken deniz manzarası, ikincisi site ve havuzdur. Century 21'in 5 Eylül 2026 tarihli iki kaydında manzaralı 380 m² villa, manzarasız 198 m² villanın iki katından fazla bedel taşıyordu; metrekare farkı bu oranı tek başına açıklamaz.
Kira tarafında Emlakjet'in 5 Eylül 2026 tarihli Kumköy kiralık villa sayfasında tek ilan vardı: 4+1, 160 m², aylık 85.000 TL. Emlakjet'in Kumköy paneli aynı gün ortalama kirayı 139.381 TL ve metrekare kirasını 634 TL olarak veriyordu (Emlakjet, 5 Eylül 2026); panel geçmiş veridir, tek ilan ise o günün gerçeğidir.
Alıcı bütçeyi değil, kullanım amacını da netleştirmelidir: yazlık kullanım, yıl boyu oturum ya da değer saklama. Yazlık kullanımda kış aylarında site hizmetinin sürmesi, yıl boyu oturumda ısınma ve yol durumu öne çıkar.
2026'da Kumköy Konut Alırken Nelere Bakılmalı
Kumköy'de mikro konum farkı büyüktür. Sahile yürüme mesafesi, parsel büyüklüğü, yol cephesi ve imar durumu bedeli doğrudan etkiler; aynı metrekareye sahip iki mülk arasında ciddi fark oluşabilir.
Kontrol listesi:
- İmar durumu ve tapu niteliği; kıyı kenar çizgisine yakın parsellerde yapılaşma kısıtı
- Yapının yaşı ve bakım seviyesi
- Sahile gerçek yürüme mesafesi (ilan metnindeki "denize yakın" ifadesi ölçü değildir)
- Kış aylarında site yönetimi ve güvenliğin sürüp sürmediği
- Uzun vadeli kiralama veya yeniden satış potansiyeli
Arz dar olduğu için çıkan ilanı erken görmek fark yaratır. Kumköy ve Zekeriyaköy çevresinde gayrimenkul danışmanlığı için benimle iletişime geçebilirsiniz.
Düzeltme (6 Eylül 2026)
Bu yazının Temmuz 2026'daki ilk sürümü Emlakjet'e atfedilen ama tarihi yazılmamış rakamlar veriyordu: "en düşük 34.750.000 TL, en yüksek 65.000.000 TL, ortalama 34.120.306 TL", "metrekare 127.185 TL", "2026 sonuna kadar %17 artış"; ayrıca Century 21'e atfedilen "17.000.000 TL konut imarlı taşınmaz" ve RE/MAX'a atfedilen "6.050.000 TL 3+1 daire". 5 Eylül 2026 ölçümünde Emlakjet'te Kumköy'de tek villa ilanı vardı ve bedeli 29.000.000 TL idi; Century 21'de 17.000.000 TL bedelli bir kayıt görmedim ve RE/MAX kaydını doğrulayamadım. Tamamı kaldırıldı, yerine 5 Eylül 2026 tarihli, kaynağı adıyla yazılı ölçüm kondu.
Kaynaklar
Bu yazıdaki rakamları aşağıdaki kaynaklardan ölçtüm. Bağlantılar kaynağın güncel sayfasını açar. İlan sayısı ve bedeller zaman içinde değişir, yazıdaki rakamlar metinde belirtilen ölçüm tarihine aittir.