Zekeriyaköy'de villa tadilatı planlayan müşterilerin ilk sorusu metrekare fiyatı oluyor. Bu yazıda o soruya doğrudan bir rakamla cevap vermiyorum ve nedenini açıklıyorum. Bunun yerine teklifleri karşılaştırabileceğiniz resmî bir çıpa, ruhsat gerektiren işlerin listesi, müteahhit seçim kriterleri ve sözleşmede bulunması gereken maddeler var.
Tadilata metrekare fiyatı vermememin nedeni
Tadilatın birim maliyeti tek bir sayıya sığmaz. Aynı villada yalnız boya ve döşeme yenilenmesi ile ıslak hacim tesisatının komple değişmesi arasında birkaç kat fark oluşur. Malzeme seçimi bu farkı bir kat daha açar.
Müşteriye gösterdiğim her rakamın iki bağımsız kaynaktan doğrulanabilir olması ve ölçüm tarihini taşıması kuralım var. Tadilat metrekare fiyatı için böyle bir kaynak yok. Piyasada dolaşan bantlar kaynaksızdır ve bütçenizi yanlış kurar.
Doğrulanabilir çıpa: resmî yapı yaklaşık birim maliyeti
Doğrulanabilir olan, yeni yapım maliyetidir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı her yıl mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak yapı yaklaşık birim maliyetlerini yayımlar. 2026 tebliği 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı, 1 Ocak 2026'dan geçerli.
Zekeriyaköy'deki villa tipolojisini ilgilendiren satırlar şunlardır.
| Yapı sınıfı | Kapsam | Birim maliyet |
|---|---|---|
| III. sınıf (B) grubu | Müstakil ve ikiz konut, bağımsız bölüm brüt alanı 200 m² altı | 21.050 TL/m² |
| III. sınıf (C) grubu | Müstakil ve ikiz konut, brüt alan 200 m² ile 500 m² arası | 23.400 TL/m² |
| IV. sınıf (B) grubu | Müstakil ve ikiz konut, brüt alan 500 m² ve üzeri | 33.900 TL/m² |
Kaynak: 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği, Resmî Gazete, 3 Şubat 2026, sayı 33157.
Tebliğin kendi açıklamasına göre bu rakamlar katma değer vergisi hariçtir ve içlerine %15 genel gider ile %10 yüklenici kârı dahildir. Kapsamadıkları da açıkça yazılıdır: arsa bedeli, çevre düzenlemesi ve altyapı giderleri. Birim maliyetler ortalama nitelikli yapı malzemesine göre belirlenir.
Çıpayı nasıl kullanacaksınız
Bu rakam bir tadilat fiyatı değildir, karşılaştırma ölçüsüdür. Şöyle kullanın.
Elinizdeki teklifin toplamını, tadilat yapılacak alanın brüt metrekaresine bölün. Çıkan sayıyı tablodaki ilgili satırla karşılaştırın. Yeni bir yapının ortalama malzemeyle metrekare maliyetine yaklaşan bir tadilat teklifi, kapsamın gerçekten yeniden yapım düzeyinde olduğunu ya da tekliflerden birinin şişkin olduğunu gösterir. İki ihtimali ayırmanın yolu kalem listesine bakmaktır.
Ruhsata tabi işler ve serbest işler
Taşıyıcı sisteme dokunan, bağımsız bölüm sayısını ya da yapının dış görünümünü değiştiren işler ruhsata tabidir.
Ruhsat gerektirenler: taşıyıcı duvar kaldırmak, kat eklemek, çatı eğimini değiştirmek, cephe kaplamasını ya da düzenini değiştirmek, balkon kapatmak.
Genel olarak ruhsat gerektirmeyenler: mutfak ve banyo yenilemesi, boya, döşeme değişimi, iç kapı ve pencere değişimi. Bu işlerde de site yönetiminden yazılı izin almanız gerekir.
Kesin durumu, projeyle birlikte Sarıyer Belediyesi imar müdürlüğüne sormadan işe başlamayın. Ruhsatsız yapılan yapısal değişiklik, konutu satışta krediye uygun olmaktan çıkarır; bankalar projeye aykırı sonradan değişiklik yapılmış konuta kredi vermez.
Teklifleri karşılaştırma yöntemi
Üç müteahhitten teklif alın ve hepsinden aynı kalem listesini isteyin.
- Yıkım ve moloz taşıma
- Su ve pis su tesisatı
- Elektrik tesisatı ve pano
- Isıtma sistemi
- Islak hacim su yalıtımı
- Zemin kaplaması
- Duvar ve tavan işleri
- Mutfak ve dolap işleri
- Doğrama, kapı ve pencere
- Boya
- Nihai temizlik ve teslim
Her kalemde malzeme markası ve miktarı yazılı olsun. Toplam rakamlar arasındaki farkın kaynağını ancak böyle ayırt edersiniz. Yazılı olmayan kalem, işin ortasında ek maliyet olarak geri gelir.
Müteahhit seçim kriterleri
| Kriter | Kontrol yöntemi | Zorunluluk |
|---|---|---|
| Vergi levhası | Belge kopyası | Zorunlu |
| Güncel Sosyal Güvenlik Kurumu kaydı | Belge kopyası | Zorunlu |
| Üçüncü şahıs sorumluluk sigortası | Poliçe kopyası | Zorunlu |
| İş kazası sigortası | Poliçe kopyası | Zorunlu |
| Referans proje | Son iki yılda tamamlanmış en az üç iş | Yüksek |
| Kalem kalem yazılı teklif | Malzeme markası ve miktarı ile | Yüksek |
| Bölge deneyimi | Referans listesinde Zekeriyaköy ya da Sarıyer | Orta |
| Yazılı garanti şartı | Malzeme ve işçilik süreleri ayrı | Orta |
Sözlü teklifle işe başlamayın. Yukarıdaki belgelerin tamamı sözleşme ekine konur.
Sözleşmede bulunması gereken maddeler
- İşin kapsamı, kalem listesiyle birlikte
- Başlangıç ve teslim tarihi
- Ödeme planı, hakediş dilimlerine bağlı
- Gecikme halinde uygulanacak cezai şart
- Malzeme değişikliğinin yazılı onaya bağlı olması
- İş güvenliği sorumluluğunun müteahhitte olduğu
- Malzeme ve işçilik garantisi süreleri
- Nihai temizlik ve moloz taşımanın kime ait olduğu
Tadilat sırasında evde kalmak
Yalnız boya ve döşeme gibi tek odaya sığdırılabilen işlerde oda oda çalışılarak evde kalınabilir. Tesisat, ıslak hacim ya da taşıyıcı sistem işlerinde su ve elektrik kesintisi, toz ve gürültü sürekli olduğu için taşınmak gerekir. Geçici konut maliyetini bütçeye baştan yazın; sonradan eklenen bu kalem bütçeyi en çok bozan maddedir.
Tadilatın satış değerine etkisi
Bu konuda oran ya da tutar vermiyorum. Tadilatın değere yansıması mülke, kullanılan malzemeye ve satış zamanına göre değişir; iki bağımsız kaynaktan ölçülmüş bir oranım yok ve tahmin yazmıyorum.
Ölçülebilir olan, tadilat öncesi ve sonrası karşılaştırmalı piyasa analizidir. Bölgede aynı tipolojideki güncel ilanları ve gerçekleşen satışları karşılaştırarak hazırlıyorum. Tadilat kararını vermeden önce bu analizi istemeniz, bütçenin bölgedeki fiyat tavanını aşıp aşmadığını gösterir.
Yapılacaklar listesi
- Tadilat yapılacak brüt alanı ölçün
- İşin ruhsat durumunu Sarıyer Belediyesi imar müdürlüğüne projeyle sorun
- Site yönetiminden yazılı izin alın
- Üç müteahhitten aynı kalem listesiyle yazılı teklif isteyin
- Teklif toplamını brüt alana bölüp resmî birim maliyet tablosuyla karşılaştırın
- Belgeleri ve garanti şartlarını sözleşme ekine koyun
Zekeriyaköy'de tadilat öncesi ve sonrası karşılaştırmalı piyasa analizi için iletişime geçin. Bölgedeki güncel fiyat seviyesine bakmak isterseniz Zekeriyaköy bölge sayfası başlangıç noktasıdır.
Kaynaklar
Bu yazıdaki rakamları aşağıdaki kaynaklardan ölçtüm. Bağlantılar kaynağın güncel sayfasını açar. İlan sayısı ve bedeller zaman içinde değişir, yazıdaki rakamlar metinde belirtilen ölçüm tarihine aittir.