Zekeriyaköy'de villa alan bir müşterinin konut kredisi süreci, standart bir daire alımından iki yerde ayrışır: kredi tutarının ekspertiz değerine oranı daha düşük tutulur ve ekspertiz raporu daha ayrıntılı hazırlanır. Bu yazıda 7 Eylül 2026'da ölçtüğüm güncel faiz bandını, sürecin adımlarını ve ön onaya giderken hazırlanması gereken belgeleri paylaşıyorum.
Ölçülmüş faiz bandı: 7 Eylül 2026
Konut kredisi faizi haftalık değişen bir veridir. Bu yüzden banka başına sabit oran yazmıyorum; ölçtüğüm bandı, ölçüm tarihini ve kaynağı yazıyorum.
| Ölçüm | Değer | Kaynak ve tarih |
|---|---|---|
| Aylık faiz bandı | %2,87 - %3,79 | HangiKredi, 7 Eylül 2026, 7 banka |
| Aylık faiz bandı | %2,87 - %3,25 | Hesapkurdu, 7 Eylül 2026, 8 banka |
| 1.000.000 TL / 120 ay en düşük oran | %2,87 | Hesapkurdu, 7 Eylül 2026 |
| 1.000.000 TL / 120 ay yıllık maliyet oranı | %41,38 | Hesapkurdu, 7 Eylül 2026 |
| TCMB bir hafta vadeli politika faizi | %37,00 | TCMB, 23 Ocak 2026'dan bu yana |
Kaynak: TCMB bir hafta vadeli repo faiz oranları, HangiKredi ve Hesapkurdu karşılaştırma sayfaları, ölçüm tarihi 7 Eylül 2026.
İki bağımsız kaynak da aynı gün alt sınırı %2,87 olarak gösterdi. Üst sınırdaki fark, iki sitenin listelediği banka kümesinin farklı olmasından geliyor.
Ölçüm gününde en düşük oranları katılım bankaları veriyordu. Hesapkurdu 1.000.000 TL ve 120 ay için ilk üçü Kuveyt Türk, Ziraat Bankası ve Vakıf Katılım olarak sıraladı. HangiKredi aynı tutarda %2,87 ile Albaraka Türk ve Kuveyt Türk'ü gösterdi. Bu sıralama haftalık değişir, başvurudan önce bankanın kendi sayfasından teyit edin.
Aylık faiz ile yıllık maliyet oranı aynı şey değil
Bankaların öne çıkardığı rakam aylık faizdir. Ödeyeceğiniz gerçek bedeli gösteren rakam ise yıllık maliyet oranıdır; içine kredi tahsis ücreti ve zorunlu sigortalar da girer.
Hesapkurdu'nun 7 Eylül 2026 tarihli örneğinde 120 ay vadeli 1.000.000 TL kredide aylık faiz %2,87 iken yıllık maliyet oranı %41,38 çıkıyor. Aylık taksit 29.696 TL, on yılın sonundaki toplam ödeme 3.581.020 TL. Kaynak: Hesapkurdu, 7 Eylül 2026, 8 banka listesi. Aynı sayfada üst sınır yıllık maliyet oranı %103,46 olarak listelenmiş; aradaki fark, kredi tutarına ve vadeye göre değişen masraf kalemlerinden geliyor.
Kendi tutarınız ve vadeniz için taksiti konut kredisi hesaplayıcı sayfasından çıkarabilirsiniz.
Zekeriyaköy villa segmentinde neyin farklı olduğunu bilin
Bankaların yayımladığı genel kurallar Zekeriyaköy'de de geçerlidir. Farklılaşan üç nokta var.
Ekspertiz raporu belirleyicidir. Kredi tutarı satış fiyatına değil, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme firmasının belirlediği ekspertiz değerine göre hesaplanır. Villa segmentinde ekspertiz değeri satış fiyatının altında kalabilir; bu durumda öz kaynak ihtiyacı artar.
Üst sınır konutun niteliğine bağlıdır. Karşılaştırma sayfalarının 2026 Eylül ayındaki bilgilendirmesine göre kredi tutarı ekspertiz değerinin %90'ına kadar çıkabiliyor ve konutun enerji sınıfına göre değişiyor. İkinci konut alımında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu kararıyla sınır daha düşüktür.
Taksit, hane gelirinin yarısını aşamaz. Aynı bilgilendirmeye göre bankalar aylık taksit toplamını hane gelirinin %50'sini geçmeyecek şekilde belirler. Devam eden başka bir krediniz varsa onun taksiti de bu hesaba girer.
Süreç adımları ve gerçekçi süreler
Karşılaştırma sayfalarının bilgilendirmesine göre başvuru değerlendirmesi genel olarak 5 ile 10 gün arasında tamamlanır. Sıra şöyle işler.
- Ön onay. Gelir belgesi ve kredi notu sorgusuyla bankadan yazılı ön onay alırsınız. Bu adımda henüz konut belli olmak zorunda değildir.
- Konut seçimi ve sözleşme. Konut belirlendikten sonra satıcıyla yazılı mutabakat kurulur. Bu adımda karşılaştırmalı piyasa analizi, fiyatın bölge verisiyle uyumunu gösterir.
- Ekspertiz. Bankanın çalıştığı Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı firma konutu yerinde inceler. Raporda imar durumu, bina yaşı, kat, yapı tipi ve tapu kayıtlarındaki haciz, şerh, ipotek durumu yer alır.
- Kredi tahsisi. Onay yazısı ve ödeme planı çıkar, zorunlu sigorta poliçeleri düzenlenir.
- Tapu devri. Tapu müdürlüğünde alıcı, satıcı ve banka birlikte bulunur. Kredi tutarı satıcı hesabına geçer ve konut üzerine banka lehine ipotek konur.
Ön onaya giderken hazırlanacak belgeler
Aşağıdaki liste, iki karşılaştırma sayfasının 2026 Eylül ayındaki bilgilendirmesinde ortak geçen kalemlerden derlendi.
- Kimlik belgesi ve adres bilgisi
- Gelir belgesi: maaş bordrosu, serbest meslek sahipleri için vergi levhası
- Şirket sahipleri için ana sözleşmenin yayımlandığı ticaret sicil gazetesi
- Alınacak konutun tapu fotokopisi
- Tamamlanmış binalarda kat mülkiyeti tapusu, tamamlanmamış binalarda inşaat ruhsatı ve kat irtifakı belgesi
- Ekspertiz raporu
- Varsa ek gelir belgeleri: kira sözleşmesi ve ödeme dekontu
Kredi notunuzu Kredi Kayıt Bürosu üzerinden önceden kontrol etmek, ön onay adımını hızlandırır.
Konutun krediye uygun olması şart
Konut kredisi her konuta verilmez. Bankaların aradığı nitelikler şunlardır.
- Tapuda niteliği mesken olarak geçmesi
- Yapı kullanma izin belgesinin bulunması
- Projeye aykırı sonradan değişiklik yapılmamış olması
- Bulunduğu binada yıkım kararı olmaması
- İnşaatın en az %80 tamamlanmış olması
Zekeriyaköy'de ilgilendiğiniz konutun bu şartlara uygunluğunu, ilan aşamasında tapu ve iskan belgeleri üzerinden kontrol ediyorum.
Kredi ile peşin karşılaştırması
Bu karşılaştırmayı sayısal bir tabloya dökmek için iki girdi gerekir: kredinin yıllık maliyet oranı ve konutun elde tutma süresindeki değer artışı.
Birincisi ölçülebilir. 7 Eylül 2026'da 120 ay vadeli 1.000.000 TL kredide yıllık maliyet oranı %41,38'den başlıyordu.
İkincisi ölçülemez. Zekeriyaköy'ün gelecekteki değer artışı için doğrulanabilir bir veri kaynağım yok ve tahmin yazmıyorum. Geçmiş fiyat gözlemleri için Zekeriyaköy villa fiyat ölçümü yazısına bakabilirsiniz; oradaki rakamlar ölçüm tarihine bağlıdır ve gelecek vaadi taşımaz.
Kararı verirken şunu yazılı hale getirin: kaç yıl elde tutmayı planlıyorsunuz, o süre boyunca aylık taksit nakit akışınızın neresine oturuyor, erken kapatma ihtimaliniz var mı. Bu üç cevap, faiz oranından daha belirleyicidir.
Yapılacaklar listesi
- Kredi Kayıt Bürosu üzerinden kredi notunuzu kontrol edin
- Son üç aylık gelir belgenizi hazırlayın
- İlgilendiğiniz tutar ve vade için konut kredisi hesaplayıcı ile taksiti çıkarın
- En az üç bankaya paralel ön onay başvurusu yapın, oranı bankanın kendi sayfasından teyit edin
- Konutun tapu ve iskan durumunu satın alma kararından önce kontrol ettirin
Zekeriyaköy'de ilgilendiğiniz konutun karşılaştırmalı piyasa analizi ve tapu, iskan kontrolü için iletişime geçin. Bölgenin geneline bakmak isterseniz Zekeriyaköy bölge sayfası başlangıç noktası olur.
Kaynaklar
Bu yazıdaki rakamları aşağıdaki kaynaklardan ölçtüm. Bağlantılar kaynağın güncel sayfasını açar. İlan sayısı ve bedeller zaman içinde değişir, yazıdaki rakamlar metinde belirtilen ölçüm tarihine aittir.