Bu yazı aylık güncellenen Zekeriyaköy villa pazar raporudur. Son güncelleme: 18 Mayıs 2026. Bir sonraki güncelleme: ~18 Haziran 2026. Mayıs 2026 itibarıyla Zekeriyaköy satılık villa medyan fiyatı ₺52 milyon TL, m² ortalama ₺240.000 TL. Aylık değişim +%6, yıllık +%37. Kira tarafında medyan ₺175K/ay, aylık değişim +%4, yıllık +%29.
Mayıs 2026 — Bölge Geneli Özet
| Metrik | Mayıs 2026 | Nisan 2026 | Aylık Δ | Yıllık Δ |
|---|---|---|---|---|
| Medyan satılık villa | ₺52M | ₺49M | +%6 | +%37 |
| Medyan m² fiyat | ₺240K | ₺226K | +%6 | +%37 |
| Medyan kira | ₺175K/ay | ₺168K/ay | +%4 | +%29 |
| Brüt kira getirisi | %4.04 | %4.11 | -7 bps | -25 bps |
| Medyan satış süresi | 78 gün | 82 gün | -4 gün | -22 gün |
| Aktif ilan sayısı | 184 | 191 | -3.7% | -18% |
Yorum: Satış fiyatı kira fiyatından daha hızlı artıyor (P/E genişliyor → sermaye kazancı baskın). Aktif ilan sayısı yıllık %18 düşmüş — arz darlığı sürüyor. Medyan satış süresi 22 gün kısalmış — talep güçlü.
Alt-Bölge ve Proje Bazlı Snapshot
| Proje / Alt-Bölge | Medyan Satış | m² Fiyat | Aylık Δ | Yıllık Δ | Aktif İlan |
|---|---|---|---|---|---|
| KÖY Koru | ₺62M | ₺285K | +%9 | +%48 | 12 |
| Batıyakası Köy | ₺58M | ₺265K | +%7 | +%42 | 18 |
| Mesa Ormanada | ₺49M | ₺238K | +%6 | +%39 | 14 |
| KÖY 3. Etap | ₺55M | ₺255K | +%5 | +%36 | 9 |
| KÖY 2. Etap | ₺44M | ₺220K | +%4 | +%32 | 16 |
| KÖY 1. Etap | ₺40M | ₺205K | +%3 | +%28 | 21 |
| Zekeriyaköy Konakları | ₺72M | ₺302K | +%4 | +%34 | 8 |
| Kemer Country | ₺125M | ₺420K | +%1 | +%18 | 7 |
| Demirciköy (sınır) | ₺22M | ₺120K | +%5 | +%41 | 14 |
| Uskumruköy (sınır) | ₺18M | ₺95K | +%8 | +%52 | 22 |
KÖY Koru ve Uskumruköy sınır bölgesi en hızlı yükselen segmentler. Kemer Country ultra-lüks tarafta volatilitesi en düşük (₺120M üstü her ay yaklaşık %1 stabil artış).
12 Aylık Trend Grafiği (Medyan Satış Fiyatı, ₺ Milyon)
```
Hzr-25 ━━━━━━━━━━━━━━ 38
Tem-25 ━━━━━━━━━━━━━━━ 40
Ağu-25 ━━━━━━━━━━━━━━━━ 41
Eyl-25 ━━━━━━━━━━━━━━━━━ 43
Eki-25 ━━━━━━━━━━━━━━━━━ 44
Kas-25 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 45
Ara-25 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 46
Oca-26 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 47
Şub-26 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 48
Mar-26 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 49
Nis-26 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 49
May-26 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 52
```
Mart-Nisan'da yatay seyir (₺49M plato), Mayıs'ta +%6 ile sıçrama. Bu, geleneksel ilkbahar talep canlanmasının (yabancı yatırımcı + okul yılı sonu taşınma kararları) sonucu.
Kira Tarafı: Brüt Getiri ve Eğilim
Mayıs 2026 itibarıyla brüt kira getirisi %4.04 (yıllık). 12 ay önce %4.29'du. Düşüş, satış fiyatlarının kiradan daha hızlı yükselmesinden. Bu Zekeriyaköy için tarihsel ortalama (%3.9-4.4) bandı içinde, ancak Türkiye geneli %5.5-6.5 ortalamasının altında.
Kira segmenti detayı:
- 1+1 daire kira: ₺75-95K/ay (yıllık +%26)
- 2+1 daire kira: ₺95-130K/ay (yıllık +%28)
- Müstakil villa kira: ₺160-280K/ay (yıllık +%31)
- Ultra-lüks villa kira (₺500K+): ₺280-450K/ay (yıllık +%24)
Önümüzdeki 3 Ay: Tahmin ve Risk Faktörleri
Baz senaryo (en olası, %55 olasılık):
- Haziran: ₺54M medyan, ₺182K kira
- Temmuz: ₺56M medyan, ₺188K kira
- Ağustos: ₺57-58M medyan, ₺193K kira
Risk faktörleri:
1. TCMB politika faizi — Haziran toplantısında faiz indirimi olursa konut talebi hızlanır (yukarı baskı)
2. Yabancı yatırımcı programı — vatandaşlık eşiği değişikliği (300K USD → daha yüksek) satışları geçici yavaşlatabilir
3. Yaz arz dalgası — pre-teslim KÖY 4. Etap ve yeni Batıyakası faz açılışları arzı kısa vadede artırabilir
4. Genel makro — TL volatilitesi konut talebini desteklemeye devam ediyor
Yatırım kararı sinyalleri:
- Al sinyali: P/E 22 altına gelirse veya aylık fiyat düşüşü gözlenirse
- Sat sinyali: P/E 28 üstüne çıkarsa veya 2 ay üst üste fiyat duraklaması gözlenirse
- Bekle sinyali: Mevcut durum (P/E 24.7, aylık +%6)
Tarihsel Karşılaştırma (5 Yıllık)
| Yıl | Mayıs Medyan | Yıllık % | Birikimli (2021 baz) |
|---|---|---|---|
| 2021 | ₺6.8M | — | 100 |
| 2022 | ₺12.5M | +%84 | 184 |
| 2023 | ₺22M | +%76 | 324 |
| 2024 | ₺32M | +%45 | 471 |
| 2025 | ₺38M | +%19 | 559 |
| 2026 | ₺52M | +%37 | 765 |
5 yılda fiyatlar 7.6 katına çıkmıştır. Aynı dönemde TÜFE birikimi yaklaşık 6.2 kat — yani Zekeriyaköy villaları enflasyonu %23 oranında yenmiştir.
Aksiyon: Ev Almayı veya Satmayı Düşünüyorsanız
Mayıs 2026 ortamında karar almak için en güvenilir yöntem Karşılaştırmalı Piyasa Analizi (CMA) raporudur. CMA, alt-bölge + proje + ev özellikleri (m², yaş, manzara, kat) bazında son 90 günde kapanmış 5-10 emsal işlemden gerçek piyasa fiyatınızı çıkarır.
Ücretsiz CMA raporu için: +90 534 887 0606 veya [iletişim formu](https://www.keremaliyorukoglu.com/contact). [Konut kredisi hesaplayıcı](https://www.keremaliyorukoglu.com/araclar/konut-kredisi-hesaplayici) ile TCMB EVDS canlı faiziyle anlık taksit hesabı yapabilirsiniz.
---
Bir sonraki rapor: ~18 Haziran 2026. Yeni veriler için [Zekeriyaköy bölge sayfası](https://www.keremaliyorukoglu.com/bolgeler/zekeriyakoy) ve [/araclar/zekeriyakoy-fiyat-endeksi](https://www.keremaliyorukoglu.com/araclar/zekeriyakoy-fiyat-endeksi) sayfalarını takip edin.