Bu yazı Zekeriyaköy villa pazarının 5 Eylül 2026 tarihli anlık görüntüsüdür. Her rakam o gün üç bağımsız kaynaktan okundu: Emlakjet'in Zekeriyaköy satılık villa ve Sarıyer kiralık villa listeleri, Century 21 Türkiye'nin Zekeriyaköy sayfası ve RE/MAX Türkiye'nin 366 kayıtlık Sarıyer listesi. Rakamlar ilan bedelidir, gerçekleşen satış değildir; medyan, tahmin ve getiri hesabı bilerek yer almaz.
Satılık villa: Emlakjet'teki 8 ilan
Emlakjet'in 5 Eylül 2026 tarihli Zekeriyaköy sayfasında 8 satılık villa ilanı vardı; en düşük bedel 32.800.000 TL, en yüksek bedel 305.000.000 TL, ortalama metrekare bedeli 165.419 TL idi. Aşağıdaki tablo o gün sayfada duran ilanları tek tek gösterir (Emlakjet, 5 Eylül 2026).
| Oda | m² | İlan tarihi | Bedel | Not |
|---|---|---|---|---|
| 4+1 | 250 | 04.06.2025 | 32.800.000 TL | sıfır bina |
| 4+1 | 260 | 18.04.2026 | 35.400.000 TL | yeni yapım |
| 4+1 | 255 | 10.04.2026 | 37.500.000 TL | manzaralı |
| 5+1 | 320 | 25.08.2026 | 38.400.000 TL | havuzlu site, tripleks |
| 4+1 | 230 | 22.05.2026 | 43.000.000 TL | Terrace Doğa sitesi |
| 4+2 | 240 | 03.07.2026 | 62.000.000 TL | yeni proje, müstakil |
| 5+2 | 620 | 12.08.2025 | 67.000.000 TL | Alaçatı Evleri, müstakil |
| 6+3 | 900 | 07.08.2026 | 305.000.000 TL | Garanti Koza, yenilenmiş malikane |
İlanların 6'sı 32.800.000 TL ile 67.000.000 TL arasında toplanır; 305.000.000 TL bedelli malikane tek başına üst ucu oluşturur (Emlakjet, 5 Eylül 2026). Bu yüzden bu yazıda medyan ve ortalama yerine ilan listesi vardır: alınacak eve benzeyen satırlara bakmak, tek sayıya bakmaktan daha doğru sonuç verir.
İkinci ve üçüncü kaynak: Century 21 ve RE/MAX
Century 21 Türkiye'nin 5 Eylül 2026 tarihli Zekeriyaköy sayfasında 15 kayıt vardı; ticari ve Uskumruköy etiketli kayıtlar düşüldüğünde 11 konut kalıyordu ve bunların bandı 8.750.000 TL ile 132.000.000 TL idi. Villa olarak etiketli 4 kayıt 44.900.000 TL ile 132.000.000 TL arasındaydı (Century 21, 5 Eylül 2026); daireler ve dubleksler alt bandı, Garanti Koza'daki iki villa üst bandı oluşturuyordu.
RE/MAX Türkiye'nin Sarıyer listesinde 5 Eylül 2026'da 366 kayıt vardı; hepsini tek tek okuyup Zekeriyaköy etiketli 26 satılık konut kaydını ayırdım. Bant 8.900.000 TL ile 235.000.000 TL idi (RE/MAX, 5 Eylül 2026). Üç kaynağın villa alt bandı birbirine yakındır: Emlakjet 32.800.000 TL, Century 21 44.900.000 TL, RE/MAX'ta villa etiketli en düşük kayıtlar 33.000.000 TL civarındadır.
Kiralık villa
Emlakjet'in 5 Eylül 2026 tarihli Sarıyer kiralık villa listesinde 9 ilan vardı; Zekeriyaköy etiketli 4 ilan aylık 125.000 TL, 155.000 TL, 260.000 TL ve 280.000 TL bedelliydi. Century 21 Türkiye'nin aynı gün Sarıyer kiralık listesinde Zekeriyaköy'de 4+1 bir ikiz villa aylık 120.000 TL, 3+1 bir çatı dubleks aylık 95.000 TL bedelle duruyordu (Century 21, 5 Eylül 2026).
Emlakjet'in Zekeriyaköy paneli 5 Eylül 2026'da brüt getiriyi yüzde 5,7 ve geri dönüş süresini 18 yıl olarak veriyordu. Bu oran ilan kirasının ilan fiyatına bölümüdür; aidat, vergi, boş kalma ve yönetim gideri düşülmemiştir.
Son bir yılda değişim
Emlakjet bölge endeksi 5 Eylül 2026'da Zekeriyaköy villa metrekare değerini 162.170 TL ve yıllık değişimi yüzde 25,6 olarak veriyordu; Sarıyer geneli 158.014 TL ile yüzde 13,6, komşu Uskumruköy 173.796 TL ile yüzde 30,5 idi (Emlakjet endeksi, 5 Eylül 2026). Endeks ilan fiyatından hesaplanır; satıcının istediğini gösterir, alıcının ödediğini değil.
Portföyümdeki etap bedelleri
Aşağıdaki bedeller 5 Eylül 2026'da kendi portföyümde açık duran ilanlardır; etap ortalaması değildir.
- KÖY Koru: satılık 1+1 ara kat 17.800.000 TL, satılık köşe 2+1 24.000.000 TL, kiralık köşe bahçeli 2+1 aylık 135.000 TL (portföyüm, 5 Eylül 2026).
- KÖY 3. Etap: G Tipi 5+1 villa 80.000.000 TL, bahçeli 2+1 daire 28.000.000 TL, 880 m² bahçeli natamam A Tipi müstakil villa 120.000.000 TL (portföyüm, 5 Eylül 2026).
- KÖY 1. Etap: 3+1 teras dubleks 35.000.000 TL, 6+1 müstakil villa 190.000.000 TL (portföyüm, 5 Eylül 2026).
- KÖY Villa Etap: 6+1 havuzlu müstakil villa 185.000.000 TL, kiralık 6+1 ikiz villa aylık 350.000 TL (portföyüm, 5 Eylül 2026).
Ormanada, Batıyakası Köy, Zekeriyaköy Konakları ve Kemer Country için 5 Eylül 2026'da portföyümde açık ilan yoktu ve üç portalda projeye bağlayabildiğim kayıt görmedim; bu projeler için bant vermiyorum.
Bu görüntü nasıl okunmalı
- Tek sayı yok. Sekiz ilanlık bir listede medyan ve ortalama, tek bir malikaneyle sıçrar. Emsal ilanla karar verin.
- Tahmin yok. İlan ölçümü geleceği söylemez; bu yazı üç ay sonrası için bedel vermez.
- İki kaynak kuralı. Bir portalda gördüğünüz bedeli ikincisiyle karşılaştırın; alt bant üç kaynakta örtüşüyorsa güvenilirdir.
- Tarih kuralı. Bu görüntü 5 Eylül 2026 tarihlidir; ilanlar değiştiğinde rakamlar eskir. Güncel bedeller için portföyüme bakın, orası ilan değiştiğinde güncellenir.
Ev almayı veya satmayı düşünüyorsanız
Karar için en güvenilir yöntem Karşılaştırmalı Piyasa Analizidir: alınacak veya satılacak eve benzeyen emsal ilanlar iki kaynaktan, tarihli olarak yan yana konur. Rapor için +90 534 887 0606 numarasından veya iletişim formundan ulaşabilirsiniz. Konut kredisi hesaplayıcı ile taksit hesabı yapabilir, Zekeriyaköy bölge sayfasından bölge bilgisine ulaşabilirsiniz.
Düzeltme (6 Eylül 2026)
Bu yazının 18 Mayıs 2026 tarihli ilk sürümü kaynağı yazılmamış bir "pazar raporu" idi: "medyan satılık villa 52M TL", "m² 240K TL", "medyan kira 175K TL/ay", "brüt getiri %4,04", "medyan satış süresi 78 gün", "aktif ilan 184", proje bazında medyan ve aylık değişim tablosu, 12 aylık trend grafiği, "2021 6.8M TL" ile başlayan beş yıllık tablo, "P/E 24,7" ve "Ağustos 2026 için 57-58M TL" tahmini. Bu rakamların hiçbiri adı yazılı bir kaynaktan okunmamıştı; 5 Eylül 2026 ölçümünde Emlakjet'in Zekeriyaköy ortalama metrekare bedeli 165.419 TL iken yazı 240.000 TL diyordu. Tamamı kaldırıldı; yerine üç portalın ve portföyümün 5 Eylül 2026 tarihli ilanları kondu, medyan ve tahmin bilerek yazılmadı.
Kaynaklar
Bu yazıdaki rakamları aşağıdaki kaynaklardan ölçtüm. Bağlantılar kaynağın güncel sayfasını açar. İlan sayısı ve bedeller zaman içinde değişir, yazıdaki rakamlar metinde belirtilen ölçüm tarihine aittir.