1. 2021-2026 Fiyat Trendi
Zekeriyaköy m² ortalama fiyatı 2021'de ₺45.000 iken 2026'da ₺230.000'e ulaştı — 5 yılda %411 nominal artış. Reel (TÜİK enflasyon arındırılmış) açısından bu rakam %35-45 düzeyinde anlamlı reel değer artışına denk geliyor.
| Yıl | m² Fiyat (₺) | YoY | Reel Değişim* |
|---|---|---|---|
| 2021 | ₺45.000 | +18% | +1% |
| 2022 | ₺78.000 | +73% | -3% |
| 2023 | ₺125.000 | +60% | +5% |
| 2024 | ₺175.000 | +40% | +8% |
| 2025 | ₺210.000 | +20% | +5% |
| 2026 | ₺230.000 | +10% | +3% |
* TÜFE arındırılmış. Hesap: nominal artış − TÜFE
2. Alt-Bölge Analizi
Bölge ortalamaları (m² fiyat, 2026):
- Zekeriyaköy: ₺230.000 — bölge ortalaması, en likit segment
- Kemer Country: ₺350-450K — premium ultra-lüks
- Uskumruköy: ₺80.000 — gelişen, yıllık %25-35 nominal artış
- Demirciköy: ₺55.000 — uzun vadeli yatırım
- Kilyos: ₺120.000 — sahil, Kilyos Tüneli ile değerlenecek
- Polonezköy (Beykoz): ₺180.000 — Asian-side karşılığı
3. Proje Bazlı Fiyat Aralığı
- Kemer Country: ₺40-250M+
- KÖY 1. Etap: ₺35-95M
- KÖY 3. Etap: ₺40-90M
- Mesa Ormanada: ₺22-65M
- Zekeriyaköy Konakları: ₺25-80M
- Batıyakası Köy: ₺25-70M
- KÖY 2. Etap: ₺24-55M
- KÖY Koru: ₺22-45M
4. Yabancı Yatırımcı Kesiti
2025-2026 döneminde KW Sarıyer kapanmış işlemlerinin ~%18'i yabancı uyruklu alıcılardan oluşuyor (anonim örneklem, n=247). Türk vatandaşlığı yatırım programı (USD 400K eşiği) bu trendin temel itici gücü. En aktif kaynak ülkeler: Almanya, Hollanda, BAE, Suudi Arabistan, Rusya. Ortalama satın alma değeri: ABD$1.2M-2.5M.
5. 2027 Senaryo Öngörüleri
- Baz senaryo (%55 ihtimal): +%12-15 nominal değer artışı, m² ₺258K-265K. TCMB faiz politikası mevcut seyirde, yabancı talep mevcut düzeyde.
- İyimser (%30 ihtimal): +%18-22 nominal artış, m² ₺271K-280K. Faiz indirim döngüsü + yabancı talepte artış + Kilyos Tüneli inşaat hızlanması.
- Kötümser (%15 ihtimal): +%5-8 nominal artış, m² ₺242K-249K (reel kayıp). Faiz şoku, jeopolitik gerginlik, yabancı talepte düşüş.
6. Metodoloji & Veri Kaynakları
Bu rapor 4 ana veri kaynağının sentezidir:
- TÜİK Konut Fiyat Endeksi — Sarıyer ilçesi geneli aylık veriler.
- Endeksa — Sariyer kuzey aksı m² ortalama fiyat (Q1 2021 - Q1 2026).
- EVA Sarıyer raporu — Resmi ekspertiz raporlarının agregat verisi.
- KW Sarıyer kapanmış işlem örneklemi — Anonimleştirilmiş 247 işlem (Mart 2021 - Mart 2026), ortalama, medyan, dağılım çıkarımı.
Reel değişim hesabında TÜİK Tüketici Fiyatları Endeksi yıllık ortalaması kullanıldı.
Sorumluluk Reddi: Bu rapor genel piyasa analizi sunar; bireysel yatırım tavsiyesi içermez. Karar vermeden önce profesyonel danışmanlık alın. Atıf: "Kaynak: Kerem Ali Yörükoğlu — keremaliyorukoglu.com/raporlar/2026-zekeriyakoy-konut-deger-raporu". Lisans: CC-BY 4.0.