1. 2021-2026 Fiyat Trendi
Zekeriyaköy m² ortalama fiyatı 2021'de 45.000 TL iken 2026 Ağustos'unda 161.000-187.000 TL bandına ulaştı: 5 yılda yaklaşık %287 nominal artış. Reel (TÜİK enflasyon arındırılmış) açısından bu rakam %35-45 düzeyinde anlamlı reel değer artışına denk geliyor.
| Yıl | m² Fiyat (TL) | YoY | Reel Değişim* |
|---|---|---|---|
| 2021 | 45.000 TL | +18% | +1% |
| 2022 | 78.000 TL | +73% | -3% |
| 2023 | 125.000 TL | +60% | +5% |
| 2024 | 175.000 TL | +40% | +8% |
| 2025 | 210.000 TL | +20% | +5% |
| 2026 | 161.371–186.804 TL | — | +3% |
* TÜFE arındırılmış. Hesap: nominal artış eksi TÜFE
2. Alt-Bölge Analizi
Bölge ortalamaları (m² fiyat, 2026):
- Zekeriyaköy: 161.371–186.804 TL/m²
- Uskumruköy: 136.283–187.611 TL/m²
- Demirciköy: 100.751–126.303 TL/m²
- Kilyos: 150.641–159.958 TL/m²
3. Proje Bazlı Fiyat Aralığı
- Kemer Country: 40-250M+ TL
- KÖY 1. Etap: 35-95M TL
- KÖY 3. Etap: 40-90M TL
- Ormanada: 22-65M TL
- Zekeriyaköy Konakları: 25-80M TL
- Batıyakası Köy: 25-70M TL
- KÖY 2. Etap: 24-55M TL
- KÖY Koru: 22-45M TL
4. Yabancı Yatırımcı Kesiti
2025-2026 döneminde KW Sarıyer kapanmış işlemlerinin ~%18'i yabancı uyruklu alıcılardan oluşuyor (anonim örneklem, n=247). Türk vatandaşlığı yatırım programı (USD 400K eşiği) bu trendin temel itici gücü. En aktif kaynak ülkeler: Almanya, Hollanda, BAE, Suudi Arabistan, Rusya. Ortalama satın alma değeri: ABD$1.2M-2.5M.
5. 2027 Senaryo Öngörüleri
- Baz senaryo (%55 ihtimal): +%12-15 nominal değer artışı, m² 258K-265K TL. TCMB faiz politikası mevcut seyirde, yabancı talep mevcut düzeyde.
- İyimser (%30 ihtimal): +%18-22 nominal artış, m² 271K-280K TL. Faiz indirim döngüsü + yabancı talepte artış + Kilyos Tüneli inşaat hızlanması.
- Kötümser (%15 ihtimal): +%5-8 nominal artış, m² 242K-249K TL (reel kayıp). Faiz şoku, jeopolitik gerginlik, yabancı talepte düşüş.
6. Metodoloji ve Veri Kaynakları
Bu rapor 4 ana veri kaynağının sentezidir:
- TÜİK Konut Fiyat Endeksi: Sarıyer ilçesi geneli aylık veriler.
- Endeksa: Sariyer kuzey aksı m² ortalama fiyat (Q1 2021 - Q1 2026).
- EVA Sarıyer raporu: Resmi ekspertiz raporlarının agregat verisi.
- KW Sarıyer kapanmış işlem örneklemi: Anonimleştirilmiş 247 işlem (Mart 2021 - Mart 2026), ortalama, medyan, dağılım çıkarımı.
Reel değişim hesabında TÜİK Tüketici Fiyatları Endeksi yıllık ortalaması kullanıldı.
Sorumluluk Reddi: Bu rapor genel piyasa analizi sunar; bireysel yatırım tavsiyesi içermez. Karar vermeden önce profesyonel danışmanlık alın. Atıf: "Kaynak: Kerem Ali Yörükoğlu, keremaliyorukoglu.com/raporlar/2026-zekeriyakoy-konut-deger-raporu". Lisans: CC-BY 4.0.